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调控政策背景下 深圳房价将走向何方?

编辑:admin 时间:2019-06-17

来源:中指院春节过后,深圳楼市在3月迎来一波“小阳春”行情,深圳市场成交规模回升,二手房市场火热。同时,4月19日,中共...

来源:中指院

春节过后,深圳楼市在3月迎来一波“小阳春”行情,深圳市场成交规模回升,二手房市场火热。同时,4月19日,中共中央政治局召开会议,继去年七月中央重要会议提出“坚决遏制房价上涨”之后,本次会议重提“房住不炒”,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制,房地产调控政策持续收紧。

新一轮中央经济会议为“回暖”的房地产市场带来了变数。在政策调控的背景下,楼市这股回暖行情能否持续,未来深圳楼市将如何发展?

深圳近期楼市升温,成交量回升

3月,深圳楼市迎来了一股“暖流”。随着春节假期的结束,房企推盘意愿明显增强,同时在《粤港澳大湾区发展规划纲要》政策利好的带动下,深圳市场成交规模回升,2019年一季度,深圳市场共成交商品住宅68.4万㎡,同比增长21.4%。

图:2011-2019年一季度深圳市商品住宅月度成交走势

一季度深圳二手房市场同样成交活跃度回升,成交套数环比大幅增长127.9%,成交面积环比增长120.7%,2019年3月深圳二手房参考均价为58431元/㎡,同比增长8.1%,涨幅明显。

图:2015-2019年3月深圳二手商品住宅成交量月度走势

虽然成交量持续增长,但深圳商品住宅成交价格基本没有大幅度变化,3月成交均价为54005元/㎡,环比微跌0.4%,保持长期稳定。

图:2011-2019年3月深圳商品住宅成交价格月度走势

在四个一线城市中,深圳受限于可开发土地资源的短缺,一季度住宅成交规模体量68.4万㎡,远远小于其他三个一线城市,广州同期成交量最多,超过200万㎡;一季度深圳成交量同比增长21.4%,在增幅上除北京市成交量同比增幅超一倍外,其余三个一线城市增幅均处于同一水平。

图:2019年一季度一线城市成交量对比

在成交价格方面,深圳一季度住宅均价高于北京和广州,略小于上海,但深圳的均价增长幅度同比仅为5%,远小于其他一线城市,处于严格的调控状态下。

图:2019年一季度一线城市成交均价对比

2019年一季度深圳共成交6866套商品住宅,其中,面积70-100㎡、总价300-600万元的刚需小户型为市场成交主力,合计占比约7-8成。

表:深圳一季度成交住宅各面积和价格段的占比情况

除了刚需产品外,豪宅产品也实现了热销。2019年4月,绿景红树湾壹号和半岛城邦4期等豪宅均实现热销,再一次反映了深圳客户的强大购买力。在调控政策影响的情况下,新房价格受限价影响,往往与二手房价格倒挂,同时由于高端住宅长期处于“供不应求”状态,因此一些地段优越、占据优质资源、性价比极高的楼盘大受欢迎。

投资升温,热点城市成投资重点

深圳楼市的回暖现象不是孤立存在的,近期部分热点城市房地产行业均有升温迹象。4月17日,国家统计局公布的第一季度经济数据显示,2019年1至3月份,全国房地产开发投资额共23803亿元,同比增长11.8%,增速创下自2014年12月份以来新高。房地产开发投资继续保持强势。

在全国土地市场中,各线城市热度开始分化,一二线城市热度提升,三四线城市降幅明显。通过监测20家品牌房企一季度的拿地情况,可以发现,房地产企业在一二线城市拿地竞争强度增加,一二线城市拿地金额占比提升,三四线城市拿地积极性明显减弱。2019年一季度企业在三四线城市的拿地金额占比仅21.3%,较去年全年下降了 10.3 个百分点。而一二线城市成为房企投资拿地的重心,20 家品牌房企一季度在二线城市拿地金额占比过半,为 58.5%;一线城市拿地金额占比升至 20.3%。

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